商用不動產第二季成交萎縮，惟A級商辦可望優先受惠直航

市場預期97年第二季商辦市場在總統大選落幕，國內政經局勢穩定後，市場交易將逐漸熱絡，然而在市場上釋出的大型A級商辦案件有限，及賣方開價過高或惜售的影響下，至目前為止，第二季的大型商用不動產交易總金額較去年同期及前一季都呈現萎縮的情況，不過在看好兩岸三通後台灣商辦市場的發展下，一般投資人紛紛投入商辦市場，因此形成第二季大型交易冷而中小型交易熱的現象。永慶房屋商仲部的統計，累計至今年6月上半月，第二季大型商用不動產交易總金額約90.5億元，較去年同期的166.3億元衰退46%，也較前一季的141.1億元減少了36%，第二季市場上缺乏指標性的商辦交易案成交，今年第二季市場上交易金額較大的成交案件包括璞真建設以16.7億元拍下環亞百貨地下1、2樓、國內某連接器公司以15.8億元買下內湖區文德段的廠辦大樓、元大金控集團內部總額20億元的商辦大樓交易案、柏合股份有限公司以12.5億元買下台壽保所有的宏國大樓部分樓層以及新光人壽決議以不超過13億元購買亞矽科技大樓等，而第二季深受市場期待的亞太會館標售案及中興百貨交易案，最後都因價格過高而未成交。永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，97年第一季雖然外資法人投資國內商用不動產的交易案件較去年同期減少，但主要是因為市場上缺少大型A級商辦大樓釋出案件，而在其他的AB級及B級商辦市場方面，則是呈現擴量成長的格局，依據該公司成交資料顯示，97年第二季台北市商辦市場的平均成交單價為每坪39.9萬元，較上一季的成交單價39.6萬元微幅上提0.3萬元，成交總金額也是持續較前一季成長11%，而若是與去年第一季相較，更是成長了超過2倍，已是連續第六季的成長，成交金額的大幅成長顯示在看好兩岸三通後將可吸引陸資、外資企業來台設置企業辦事處及台商回流的需求下，目前中小型企業主及一般投資人對於商辦市場未來的前景是信心十足。至於兩岸三通直航後，陸資、外資企業來台設點將會以A級商辦大樓為主，因此預期A級商辦大樓將是三通直航後最優先受惠的標的，而由於目前市場的A級商辦大樓大都只租不售，再加上業主看好未來發展紛紛惜售，因此目前市場上幾乎沒有A級商辦大樓求售；而中小型的AB級及B級商辦大樓部分，在今年初1月12日立委選舉過後就一直十分熱絡，目前雖然交易狀況有稍微降溫，不過主要是因為屋主開價較高造成買方遲疑所致，現階段只要屋主的開價與選前的價格相當的，買方的接手意願都頗高，可見得目前商辦市場上並不缺乏買方。兩岸政策的開放及台商的回流將是影響未來幾年台北市商辦市場最主要的因素，在新政府上任後積極推動兩岸開放政策，目前已確定今年7月4日周末包機將成行，7月18日大陸觀光客也將來台，而後續包括開放陸資來台投資不動產、設置辦事處…等政策也都可望逐步實現，此外大陸及越南台商近來受到工資上漲、通膨壓力及政治干擾…等因素影響，加上政府頻頻釋出鼓勵台商回流的優惠政策，已有台商紛紛回台投資設廠，預期未來都將是台北市商辦市場的需求動能。