推動以房養老 把握三關鍵

根據國發會所做的中華民國人口推估（2018~2065）報告，台灣老年人口占總人口比率於2018年3月已超過14%，正式邁入高齡社會，預估台灣將於2026邁入超高齡社會（老年人口占總人口比率超過20%），另外，估計生產者與老年人口比（扶老比）之趨勢值，亦將由2018年之每五位生產者扶養一位老年人口，於2065年轉變為每1.2位生產者扶養一位老年人口，可見台灣人口老化問題日益嚴重。在面對人口老化問題的同時，國人持有自用住宅的比率卻超過八成，內政部在2013年推出公益型不動產逆向抵押貸款（以房養老）試辦方案，期盼透過貸款來滿足老人經濟、居住及照護等安養需求，並落實「在地老化」之理想，惟因公益型「以房養老」承作條件相對嚴苛，試辦結果成效不彰。於是立法院於2015年12月修正通過「老人福利法」，希望藉此引導民營銀行開辦商業型以房養老業務。金管會自2015年11月起陸續推出商業型以房養老貸款，截至2020年6月底，14家銀行核貸4,449件，金額約為251億元，平均每年約承作不到1,000件，成效遠不如預期，承作量前三名分別為合作金庫銀行、土地銀行、華南銀行，約占承作件數及金額的九成，三家銀行皆為公股行庫，私人銀行承作比率偏低，「以房養老」業務要推動成功恐怕非常不容易，其背後原因值得進一步探究。首先，就供給端來看，私人銀行對承作商業型以房養老業務興趣缺缺的主因，極可能在於所承擔的風險較高，其中最大的風險來自於擔保品（房屋）價格波動度及不可預測度，尤其是台灣房屋市場存在大量餘屋，且少子化帶來對未來房屋需求減少的潛在風險，使得私人銀行對該業務裹足不前；另一風險則為利率風險，也就是未來利率上升超過預期時，以房養老貸款餘額可能超過抵押房屋的價值，解決此一問題的方法為：由政府出面成立一保證基金，來分擔銀行對承作商業型以房養老業務所承擔部分房屋跌價風險及利率風險。此外， 就需求端來看，有房產但沒有現金之退休者對商業型以房養老業務的確有很大的潛在需求，但是由實際商品觀之，一般銀行所推出的以房養老商品可承作年限，一般介於20年至30年之間，此一承作期限上限，可能造成承作人契約期滿後，人仍健在且有住屋需求但無屋可住的情況。探究銀行所推出的以房養老商品可承作期間上限設為30年之原因，在於現行民法881條之4規定，最高限額抵押權設定期限之上限為30年。欲解決上述問題，若要修民法恐怕緩不濟急，替代做法或可以參酌合庫銀作法，即撥貸滿五年再重新議約承作30年，如此，總和承作年限即可達35年。當然，就長期而言，可能還是要修法才能讓銀行開辦終身型「以房養老」業務，更能契合終身在家安養的需求。最後，要讓以房養老業務推動更具成效，除了從供需兩面向解決上述問題以外，銀行亦可積極結合保險年金、信託業務等，來提高申辦人之保障，進而提升其承辦意願，另外，政府也可以參酌香港等國外經驗，考慮開辦公辦民營型以房養老業務，由政府提供貸款保險並結合公民營金融機構，或第三方專責機構貸款、服務、諮詢等功能；再者，主管機關也應再加強以房養老之宣導力度，以改變民眾既有觀念（誤以為承作了以房養老就沒有了房子），除了可以推廣以房養老業務外，亦可以強化老人經濟、居住及照護等安養需求，同時又可以減輕安養相關社會福利支出之潛在財政負擔。