都更俏佳人 行庫搶護花

房市掀起都市更新熱潮，第一銀行主辦的「尚華仁愛大樓」，原

本是水泥剝落、鋼筋露出的921危樓，在都更題材的加持下，每坪

售價從50萬元提升到100萬元以上，其中幾戶擁有百坪的屋主，身

價暴漲逾1億元，由平民屋主變成大富翁。

大型行庫受到去年金融海嘯衝擊，獲利縮減，行庫紛紛投入都更

計畫，希望另闢商機，估計各行庫接手的都更案，短短一年已超

過百餘件，預計總銷金額達上千億元。

茂伯變富翁

因演出「海角七號」爆紅的茂伯，家族在台北縣擁有的上萬坪土

地，目前仍是鐵皮屋、農地或駕訓班，但縣府已公告納入都市更

新計畫，不毛之地立即價格暴漲，儘管茂伯有60多名堂兄弟，茂

伯還是成了億萬富翁。任何個案只要碰觸「都更」議題，廢土也

能變黃金。

為了掌握都更商機，一銀在法人金融事業群旗下設立「都市更新

部」。一銀表示，都更案最困難的是整合工作，希望扮演「代理

實施者」的角色，結合建商、營造廠及更新顧問公司，透過「都

更部」提供整合、信託管理、房貸與融資的金融服務，讓過去平

均要兩、三年的整合工作至少省下半年的時間，且付款程序更透

明。

土銀則計劃成立都市更新投資信託公司，並尋求建商參股，希望

打破銀行僅扮演融資角色的傳統，將來可成為融資、投資甚至是

地主的複合角色，若順利成立都更投信，也是國銀的首例。

土銀主管表示，透過都更投信，可以擴大都更資金來源，一般人

也能提供資金並獲取報酬。

舉例來說，銀行若是融資者，頂多就是賺取利差，但成立都更投

信，如果選對物件，抓對房市行情，獲利以倍數計算。

銀行指出，早期都更案多由建商出面整合，但建商對地點及投報

率要求較多，不少都更案因此胎死腹中。如果透過銀行或轉投資

的建經公司整合，在資金及專業方面，都能給客戶更多的協助，

建商則專注於營造的角色。

華南金總經理劉茂賢指出，華南銀手中有五個都更案，估計未來

可挹注銀行利益達14.5億元。一銀北投分行所在地約有4,000坪土

地，一銀持有47%、約1,900坪，已獲當地八成地主支持都更案，

預計潛在獲利達20億元。

都更不只成了銀行的金雞母，住戶也蒙受其利，合作金庫銀行近

期完成的梵帝崗案，價值由從原先的6億元提高到36億元，短短

五年翻了六倍，對住家環境、治安與景觀都有幫助。

整合大作戰

銀行主管認為，都更業務需要整合多種資源，尤其將來公辦都更

的案例會更多，例如國產局打算把華光特區等地作都更，將來由

銀行主辦都更的案例會愈來愈多。

一銀坦承，進行中的都更案達近百件，最後完成率可能僅有三成

；除了「整合」是每個個案的最大挑戰外，也怕投資客進場，以

不合作的方式藉機抬高價格，逼得銀行、建商或住戶不得不花大

錢要求其搬家。

在整合過程中，銀行也遇到不少念舊的老年住戶不肯搬遷，或有

繼承、甚至牽涉債務問題，使得都更案最後以失敗收場。