中國零售拓點 不動產開發成趨勢

太平洋SOGO百貨總經理李光榮說，在中國開百貨公司不像CVS便利商店可以複製，往往因區域不同、年代不同而必須有不同策略運行，中國零售發展走向不動產開發趨勢，就是他觀察研判的未來發展方向。李光榮指出，促使中國開店策略轉向的最大因素，在於過去全中國 13家店多數以租賃商業大樓經營，目前少數出現約未到期房東就強勢要求重談提高租金等事，而使得百貨後期利潤可能被壓縮。李光榮強調，中國零售朝不動產開發已成趨勢，未來中國拓點勢必朝向不動產開發，才能兼顧後面的商業利益與品牌價值。太平洋SOGO百貨目前在中國拓點包括中國太百、中國遠百等雙品牌總計13家，去年營業額達252億元，今年在北京2店、無錫遠百與成都遠百等新店挹注下，預期還有15～20％的營收成長空間，預期中國營業額可上看310億元台幣。李光榮指出，太平洋SOGO百貨前進中國市場是自1993年啟動，當時包括中國太百、益航的大洋百貨等均以小而美且年輕中低價位的百貨定位開出，當年像中興百貨進駐上海過於高檔即鎩羽而歸，但至今中國太百與大洋百貨等均在中國百貨市場擁有一席之地，且在當時不得獨資規定下，多數以合資及租賃開出百貨店，租金成本控制在6～8％，才能在3年獲利。然而，隨著中國房地產蓬勃發展，已有少數店舖房東準備以合約重談為由提高租金，甚至比較訂約前20年有飆高3倍天價之勢。目前中國13家店多數以租金成本計算，目前尚未獲利還有3～4家，今年天津店可望轉虧為盈，後續一旦上海或成都店有合約重談問題，勢必提高租金成本壓力，屆時將有可能壓縮獲利。加上近兩年包括藍天集團等陸續在成都自地自建百貨公司，不動產開發模式在在地政府鼓勵下已成趨勢，裙樓以下做百貨公司，以上做辦公室大樓，甚至有開發業者連帶將房地仲介帶動，創造上班族與高收入、高消費的住宅客群，除了帶動百貨消費，亦兼顧後續商業利益，包括辦公室的固定租金收益等，這也是未來中國零售拓點的趨勢所在。李光榮強調，從2004年零售業開放獨資後，遠東集團在中國開店包括遠百與中國太百皆是超過萬坪的大店，其中重慶店業績是去年成長最大的店舖，一年9億多人民幣、約40多億台幣，在中國算是業績相當沈穩的百貨店，且以重慶市3,000萬人口消費來估算，重慶還有再開第2店的實力！李光榮強調，重慶2店未來不排除以不動產開發模式進行，甚至成都與南京皆有機會，他以過去曾有蘇州開發案評估，必須要認股50％土地股權才能進行開發與營運，且前三年營運免租金優惠，但基於政策不傾向做不動產介入開發而作罷，但現今時代大不同，自然整體策略亦必須轉向，才能永續經營。