年齡授信長短 影響撥貸金額

下定決心要申辦以房養老了，長輩們最關心的一定是，這間房每個月可以滾出多少養老金？以土銀來講，貸款額度要看貸款人所提供擔保品的座落位置，擔保品座落在台北市、新北市捷運站（已完工並啟用通車）1,000公尺範圍內者，最高按認定價七成，及查估值九成孰低範圍內核貸；其餘地區，最高按認定價六成及查估值九成孰低範圍內核貸，上述「認定價」或「查估值」均由銀行認定；合庫銀行也是最高貸到七成。至於每個月可以領到多少錢，這得視核貸金額、貸款年限及利率而定。另外，借款人「年齡」及「授信期間長短」也會影響每月的撥貸金額。通常銀行會規定，貸款期間加計借款人年齡合計數不得低於90或95，最長為30年 ；例如土銀，假設申請者70歲，可申請的貸款年限是25年（95-70），65歲就是貸款30年。這邊先談一下利息計算的方式，因為這攸關每個月入帳的實拿金額；既然以房養老是拿房子跟銀行抵押借錢，當然就得付利息給銀行，目前分成「貸款利息全數掛帳 」及「貸款利息部分掛帳」兩種機制。選擇「貸款利息全數掛帳」機制，是到貸款屆期時一次結算收取利息，算法比較簡單，就是採平均法按月定額撥付，每個月領取的金額是固定的，不會受央行升息影響而減少。多數銀行僅提供貸款利息部分掛帳，土銀是少數提供貸款利息全數掛帳的銀行，條件是土銀規定，貸款成數不超過定價的五成，才能選擇此方案 。假設65歲的老王，拿一間定價1,000萬元的房子跟土銀辦理以房養老貸款30年，到他95歲，利息全數掛帳情況下，可以貸款五成，也就是500萬元，銀行會撥款360期，老王每個月可以有1.3萬元入帳：500萬元÷360期（12月×30年 ）=1.3萬元╱期。如果老王希望每個月有4萬元生活費，房屋的估值要2,880萬元，比較有希望。以土銀目前實際案例，最高有人月領10萬元來看，如果選擇利息全數掛帳，貸款期限30年，大概是市價7,500萬元左右的房子，貸款五成3,750萬元：3,750萬元÷360期=10.4萬元╱期。選擇「貸款利息部分掛帳」機制，銀行每個月撥款時會先扣除利息，因此每月撥款金額隨著貸款本金增加，利息會增加，進入戶頭，實際可花用的金額會遞減 ，而且對升息會立即有感。